关于房地产市场发展情况的调研报告
为促进房地产业平稳健康发展，实现“稳房价、稳地价、稳预期”目标，*月下旬，XXX人，赴*个县市区，就我市房地产市场发展情况进行了专题调研，现将调研情况报告如下。
一、基本情况
近年来，我市按照上级要求，不断加强房地产市场管理，通过一系列政策措施的实施，房地产开发规模不断扩大、住房品质逐步提升，基本形成了以普通商品房为主、公租房和廉租房为辅的多层次住房供应体系，房地产市场平稳健康发展，有力地促进了经济社会发展和新型城镇化建设。
（一）房地产市场发展情况
1.房地产业进一步快速发展。截至目前，全市共有房地产开发企业*家，其中一级资质*家，二级资质*家，三级资质*家，四级资质*家，暂定资质*家。全市共有在建、在售房地产开发项目*个，其中新建项目*个，续建项目*个，呈现出购销两旺的局面。
2.房地产投资快速增长、供应持续增加。房地产投资方面，今年*-*月份，全市房地产累计开发投资*亿元，同比增长*%；其中中心城区房地产累计开发投资*亿元，同比增长*%。商品房供应方面，今年*-*月份，全市新增商品住房*套，预售面积*万㎡，同比增长*%。中心城区新增商品住房*套，预售面积*万㎡，同比增长*%。
3.商品住房销售增长、成交均价同比上涨。商品房销售方面，今年*-*月份，全市商品住房销售面积*万㎡，*套，销售面积同比增长*%，套数同比增长*%。中心城区商品住房销售面积*万㎡，*套，销售面积同比增长*%，套数同比增长*%。商品房销售价格方面，今年*月份，全市新建商品住房销售均价*元/㎡,同比增长*%，环比增长*%。其中，中心城区商品住房销售均价*元/㎡,同比增长*%，环比增长*%。同时，商品住房库存水平全面收窄。中心城区新建商品住房库存面积*万㎡，可售住宅*套。新建商品住房库存去化周期为*个月，较*年下降*%，较*年下降*%，较*年下降*%。
4.住宅项目用地保障力度不断加大。认真贯彻落实市政府《关于促进房地产平稳健康发展的若干意见的通知》要求，成立了稳地价长效调控机制工作领导小组，加大了中心城区土地统征储备力度，今年*月份，国土资源和规划部门全年计划供应住宅用地*亩，比去年实际供应量增长*%。截至目前，中心城区供应住宅用地*亩，具备供地条件*宗*亩将根据市场需求逐步投放，处置消化造成闲置住宅用地*亩，在年底前全面完成中心城区出让住宅用地*亩任务。
二、存在问题
（一）土地供应总量不足与土地闲置现象并存。今年以来，国土部门加大了住宅用地供应力度，无论是年度计划供应总量，还是当前供应量都全面超越往年，但与持续走高的房价和群众购房的需求相比，住房用地供应仍然不足。受土地整合、审批管控、规划调整等因素影响，住宅用地资源趋紧，尤其是中心城区可用土地逐年减少，高新区、西沙、东沙等热点区域住宅有效供应无法满足市场需求，市场供需失衡导致稳控市场压力增大。部分已供住宅用地不能及时转化为有效的住房供给，近*年中心城区累计供应住宅用地*宗、*亩，但因种种原因有*亩土地尚未开发利用，占供应总量的*%。
（二）市场供需矛盾较为突出。一是建房成本与市场预期差距较大。受土地价格、原材料、人工等成本刚性增长影响，新建商品房成本逐年上涨，加之企业追求利润与购房者企盼低价房源的矛盾依然突出。比如，高新区南区土地未整合到位，“滨水西岸”、“崇文雅苑”棚改拆迁不到位，科创新城限制用地规划审批，无法启动供地及项目建设，进一步加剧了供需矛盾。二是区域性矛盾凸显。受教育、周边基础配套等资源配置不均衡影响，我市中心城区、部分县区房地产市场出现区域性“冷热不均”现象。中心城区学区房周边的楼盘销售比较火爆。例如*年高新一中附近的“颐和家园”项目开盘即售罄，“曼哈顿”项目房源供不应求，“一号院”项目等成交活跃，且楼盘均价达到*万元/㎡，部分楼层已达到*万元/㎡；周边配套相对差点的项目（非学区房）销售价格比较稳定，如迎宾大道的“迎宾佳苑”、“亚都嘉府”，南郊片区的“荣轩家园”、“东城新筑”。*市滨河新区楼盘均价*元/㎡，部分好地段楼盘均价已过万元，较*年销售价格同比上涨*%，老城区楼盘均价*元/㎡，同比上涨*%。绥德县今年批准预售项目*个，同比增长*%，新建商品房均价*元/㎡，同比增长*%。三是租赁住房供需结构性矛盾严重。我市的租赁住房需求群体主要为来榆、留榆工作的大学毕业生或外来务工人员，受个人经济能力和职住因素等影响，需求多为面积小、租金低的主城区房屋；而我市中心城区住房租赁市场的房源多为大面积房屋，交通便捷、生活便利、性价比高的小面积房屋较少。四是购房群体出现两极分化。*中心城区刚需住房需求群体趋向饱和，改善型住房仍受追捧。*年以来，高新和西沙片区依旧一房难求，东沙、北郊片区今年*月以来楼盘销售渐趋理性。
（三）监管联动机制亟待健全。房地产市场监管涉及住建、发改、资源规划、市场监管、税务等多个部门，由于不少监管环节职责不清晰、配合不紧密等原因，造成市场监管漏洞。存在房地产开发经营管理的相关数据统计口径不统一、内容不完整、数据信息公布不全面不及时等现象。房地产企业、中介机构为规避调控政策，出现了销售现场信息公示不实、在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用。有的通过散布涨价信息等方式哄抬房价；有的未取得预售许可证销售商品房，捂盘惜售或变相囤积房源；有的存在违背购房者意愿搭售车位车库、签订阴阳合同、虚假装修等违规乱象。*年机构改革后，部分县区商品房预售职能由住建局划转至行政审批局，住建部门作为房地产市场调控的牵头部门，与行政审批局出现了权责不符、相互扯皮的情况。
（四）配套设施建设不够完善。一是基础设施不配套。我市老城区部分建设项目、新开发地块受周边区域环境限制，项目红线内外建设进度不衔接，房地产项目竣工验收后周边道路、管网等市政配套设施不能同步交付使用，学校、医院、幼儿园、养老机构等公益项目因规划、征地、资金等原因，不能与房地产项目同时建成投运，造成房屋建成后无法及时移交，导致部分楼盘滞销。二是幼儿园配建不规范。虽然新建住宅项目配建幼儿园已基本落实到位，建成后移交教育和民政部门（街道办）运营管理，对缓解“入园难”问题发挥了重要作用。但产权不清晰，经营主体不明确，全市缺乏统一的政策和法律依据。三是邻里中心配建执行难。虽然对*市中心城区新建住宅项目邻里中心配置结构体系、建设标准、建筑规模、权属问题和土地性质等事项作了明确规定，对提高我市城市规划建设标准，提升城市规划建设品质具有重要意义，但刚刚起步，执行难度大，可操作性差。
（五）公积金普惠性作用发挥有限。根据国务院、省市政府有关文件规定，其在职职工不分用工性质，包括聘用人员、人事代理人员、劳务派遣人员等都应依法建立住房公积金制度，按月足额为职工缴纳公积金。但目前，全市财政供养的协管员、村官、社区专职人员、公益性工勤岗位人员和大部分行政事业单位劳务派遣人员均未建立住房公积金制度，也一定程度上挫伤了低收入职工的积极性，住房公积金在保障中低收入者购房中的普惠性作用没有得到有效发挥。
*以来，我市中心城区和部分县区房地产市场升温较快，究其原因主要有以下四个方面：
（一）供求失衡。*年以后，中心城区房地产用地供应开始缩减，自*年后，开始加大土地供应量。*年，高新区的房地产用地成交亩价为近十年最高值，达到*万元/亩。西南新区的房地产供应主要集中在*-*年，其中已供未开发的土地达到*亩，自*年开始没有新供应房地产用地。其原因主要有三个方面：一是积压购房需求逐步释放。居民住房消费在疫情期间受到短期抑制，但对居住条件的要求也因居家隔离发生较大变化，一部分人以追求大户型、高品质、优质物业服务为代表的消费需求被激发释放。二是西安楼市溢出效应带动。近年来西安楼市持续火爆以及双限政策的出台，一部分人投资需求及改善住房在我市就地转化。三是购房者的从众效应。市场价格的快速上涨导致刚需购房预期紧张，加之购房者存在买涨不买跌的从众心理，进一步推动了房价的上涨。
（二）资本投资。受通货膨胀影响,资金持有者缺乏很好的投资渠道,为规避资产贬值风险，在没有更好更安全投资获利渠道的情况下，对房地产投资的选择增多。同时，动力煤由今年*月份*元/吨，上涨至*月份*/吨，价格暴涨*%，一部分煤炭利润进入房地产市场，导致房地产市场升温迅速，进一步推高房价。
（三）人口流入。据我市第七次全国人口普查数据，*常住人口*万人，居住城镇的占*%，城镇人口比重提高*个百分点，*年增加*万人。其中*个县市区人口增加，分别是：榆阳区*万人、*市*万人、靖边县*万人、定边县*万人，其余县区均程度不同减少。榆阳区增加的人口最多，他们对住房的刚需和对高素质教育的需求是助推*中心城区高房价的中坚力量。
（四）传统习惯。“存钱不如买房”“结婚必须有房”“有钱首先买房”的传统观念，已经成为我市居民的普遍价值认同。一些有购买力的市民为争取到优质教育资源，不惜高价在学校、行政办公中心周边买房。据统计，*年全市各项存款余额高达*亿元，民间资本缺乏自由发挥的通道，在没有更好投资项目和更高投资能力情况下，买房已成为资本保值增值的最佳选择。
三、对策建议
（一）坚持政策引导，促进房地产市场平稳健康发展。一是坚持目标导向。要进一步提高政治站位，毫不动摇坚持“房住不炒”的定位，继续深化“一城一策”“因城施策”,落实“城市政府主体责任”的长效调控机制，让全体人民住有所居，不断提高居民生活质量。二是加强政策调控。坚持调控政策的连续性、稳定性，加强规划和政策引导，推进房地产开发建设布局的战略性调整，从各县市区的实际情况出发，重点发展中低价位普通商品住房、公租房，适度发展中高档商品房，形成各种价位档次住房供给的合理配置，坚决抑制投机炒房，引导正常需求稳步释放，形成理性购买心态，避免出现房价大起大落。要围绕房地产建设布局调整，抓好新开项目地供应的分析论证，严格控制高档商品住房的土地供给，加大对中低价位普通商品住房的土地供给力度。三是要综合施策。长远看，对商品房市场不宜过多进行直接干预，在调控手段上要从过于依赖行政手段向综合运用经济、法规和行政手段转变,采取规划控制、土地供给、税收调节、构建住房保障体系等综合手段进行调控。要建立商品住房价格与社会经济发展相适应、市场需求与接受能力相适应的评价体系和评价机制，不断完善房地产市场评价和监测预警体系，规范房地产市场秩序。
（二）
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